おはようございます。
昨夜は、ローン仮審査書類の作成、整理で
遅い帰宅でした。帰ると妻が夕食の後始末中、
コタツの
上に私のために鍋が用意されていました。
鍋の中には新鮮な秋野菜、お肉、お魚、キノコ
大好物のうどん、煮込みラーメンと本当に
身体の芯まで温まり家族の思いやりに一日の
疲れが癒されました。
私の経歴は
地元の農家の長男として生まれ
高校の
商業科を卒業し地元の金融機関にて
勤務
させて頂き融資を20年余り担当しました。
その経験を活かし8年前に
日本モーゲージプランナー協会が認定した
住宅ローンのアドバイスから
ローンの仲介業務まで中立的な立場から
利用される地域のみなさまに最も有利な
提案をさせてきました。
【 早い時期に多額の
支払いを要求されていませんか？1/3】
今日は
建築工事契約後の、代金支払いの裏話です。
家づくりの費用は複数回で支払うのが
一般的です。
支払回数は業者によって異なりますが、
・契約時
・着工時
・上棟時
・完成引き渡し時
などの節目に合わせる場合が多いものです。
支払い額は、総額を単純に支払い回数で
割る場合もあれば、契約時を少なめにし、
引き渡し時を多めに設定する場合もあります。
業者と提携している金融機関の住宅ローンを
利用する場合、
業者が金融機関に連絡をしてくれるので、
あなたが支払い予定日や金額を金融機関に
連絡する必要はありません。
しかし、あなた自身で選んだ場合、
金融機関に連絡するのはあなたの役割になります。
住宅ローンが正式に
実行されるのは、新居が完成してからです。
それまでに複数回に渡って受ける融資は、
『つなぎ融資』と呼ばれます。
つなぎ融資の段階では、担保となる新居は
完成していません。
ですから、その期間だけ少し高めの金利に
設定されたり、
別途費用が必要になる場合があります。
なお、
金融機関によっては、つなぎ融資を利用せず、
分割融資を受けられる場合もあります。
いずれにしても、
契約手数料、金利、返済時期などについて、
理解できるまで質問をすることが大切です。
ところで、
あなたは富士ハウスの事例を覚えていますか？
着工前に
７割もの代金を施主に要求していた業者です。
負債が膨らんで倒産したため、
建築途中の住宅の引き渡しが不可能になり、
大きなニュースになりました。
本来なら、
業者が倒産した場合には他の業者が
引き継いで完成させます。
しかし、
彼らは独自の工法を用いていたため、
他の業者が施工を引き継ぐことは困難でした。
もしあなたが依頼した業者が、早い時期に
多額の支払いを要求してきた場合は要注意です。
「おかしいな」
と思ったら、
おうちの相談窓口長野店に相談しましょう。
【 支払い時期と金額の目安 】2/3
今日は建築代金の支払い方法の役立つ話です
分譲マンションや建売住宅を購入する際の
支払い回数は、
手付金と最終支払いの２回程度です。
しかし、新築する際は回数が増えます。
業者によって
支払い回数や金額の割合は異なりますが、
今日は一般的な事例を紹介します。
1.手付金
契約書に記名押印し、
正式に契約を結んだ時に支払います。
工事費の２割程度が目安です。
2.着工金
新築工事が始まる時期に支払います。
工事費の２割程度が目安です。
業者によっては、
手付金と着工金を契約締結時に
まとめて請求する場合もあります。
3.中間金
屋根と骨組みが
できた頃（＝上棟）に支払います。
工事費の４割程度が目安です。
4.最終金
新居が完成した際、
追加工事の費用なども含め、
未払い分の工事費を全て支払います。
もし、あなたの自己資金が少ない場合、
業者によっては、手付金や着工金を減額し、
中間金を増やすなどの調整に応じてくれます。
早めに相談しましょう。
ところで
着工金や中間金の
支払いに住宅ローンを利用したい場合、
金融機関によっては、
支払い時期に必要な額だけ分割実行してくれます。
これを『つなぎ融資』といいます。
ただし、
すべての金融機関がつなぎ融資を行って
いるわけではありません。
また、その上限回数は金融機関によって異なります。
つなぎ融資の金利は、少し高くなることもあります。
住宅ローンを選ぶ際には、
それらの情報チェックは欠かせませんね。
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施工業者と交わす契約書には、
手付金や着工金、中間金の支払い時期と金額が
記載されます。
つなぎ融資を利用して支払う予定なら、
まずは施工業者に時期と金額を確認し、
それに合わせてつなぎ融資を受けられるか必ず
金融機関に確認しましょう。
契約締結時は、
契約書に記載されている支払い時期と金額が
施工業者とあなたが話し合って納得したものかどうか、
念入りに確かめてくださいね。
そういえば昔、
施主に着工金や中間金まで支払わせた後、
業者が工事を放置して逃げた事件がありました。
それをきっかけに、
支払いの時期や額に敏感になった施主が増えたとか。
あなたが依頼する業者は大丈夫でしょうか。
もし契約書に記載された時期や額に疑問を感じたら、
署名押印はお預けにして、
納得できるまで話し合った方がいいですよ。
私は、完成保証されている工務店、メーカーに依頼
頂くと安心ですよ。建築会社が完成保証されるには
保険会社が補償しています。保険会社の経営審査を
受けていますので堅実な経営をされている住宅会社
が多いと思います。
完成保証制度の概略は、
家を建てる契約を交わした直後、あるいは最中に
工務店が倒産し、着工金が返ってこない。
しかも工事も進められない―。
そんな悪夢のような事態が身近に起こりうることを、
多くの人に知らしめた事件がありました。
2009年1月に起こった静岡県の注文住宅メーカーの
倒産事件。工事金を支払ったにもかかわらず、
完成物件の引渡しを受けられないケースが約1300棟にも
及び、中にはまだ着工していないのに、工事総額の
70％を支払っていたケースもあって、大きな社会問題
となりました。
こうした問題を踏まえて、
万が一の時の被害を最小限におさえ、マイホームを
完成させるための仕組みがにわかにクローズアップ
されてきました。
それが完成保証制度と呼ばれるものです。
業者倒産などにより工事が中断した場合に、
発注者（お客さま）の負担を最小限に抑えるため、
当社が工事の中断や引継ぎに伴い発生する
増嵩工事費用や前払い金の損失の一定の限度額の
範囲内で保証金をお支払いするものです。
また、
発注者の希望により代替履行業者（工事を引き継ぐ業者）
をあっせんします。
・・・少し若い時・
